Dachfläche verpachten für den Bau einer Solaranlage? So geht’s: 

Viele Gewerbedächer bleiben ungenutzt, dabei könnten sie langfristige Pachteinnahmen bringen, ohne dass eine Investition seitens des Eigentümers nötig ist. In diesem Beitrag zeigen wir, wie Sie durch Dachflächenverpachtung wirtschaftlich und nachhaltig profitieren und bares Geld verdienen können.

Ungenutzte Dachflächen in grüne Kraftwerke verwandeln 

Dachfläche verpachten für Photovoltaikanlagen und von passivem Einkommen profitieren? Wer eine ungenutzte gewerbliche Dachfläche besitzt, lässt einiges an wirtschaftlichem Potenzial sausen! Egal ob für den eigenen Geldbeutel, die Betriebskosten der Mieter oder die Umwelt, das Errichten einer Solaranlage auf dem Dach gewerblicher Immobilien lohnt sich für alle Beteiligten. 

Wenn Sie noch unsicher sind, ob Sie selbst eine PV-Anlage planen oder lieber ihre Dachfläche vermieten wollen, lesen Sie am besten zuerst unser Magazin “PV-Finanzierung oder Dach vermieten? Ihre Optionen im Vergleich”. Dort haben wir bereits einige Informationen zum Thema Dachverpachtung gesammelt und Sie können eine informierte Entscheidung treffen. 

Für alle, die die Option, eine Dachfläche für PV zu verpachten, in Betracht ziehen, gehen wir hier nun ins Detail. Weitere Informationen zur Dachverpachtung für Photovoltaik mit hellgrün sowie unsere Dachflächen-Analyse finden Sie außerdem hier.

Was bedeutet Dachverpachtung oder Dachvermietung für Photovoltaik? 

Unter der Verpachtung oder Vermietung von Dachflächen für Photovoltaik versteht man, dass die Besitzer von Gebäuden ihre Dachflächen für eine festgelegte Vertragsdauer für die Solarprojekte Anderer zur Verfügung stellen und dafür eine Dachpacht erhalten. Die Projektierung, die Montage, den Betrieb und alle weiteren organisatorischen und technischen Aufgaben werden dabei von den Pächtern der Dachfläche übernommen, für Verpächter gibt es keinen Mehraufwand und es fallen keine Kosten an.
Alle Aspekte der Dachverpachtung werden in einem umfangreichen Vertrag festgelegt, der die Interessen des Verpächters und Pächters schützt. Um das Nutzungsrecht abzusichern, wird im Grundbuch die sogenannte Dienstbarkeit festgehalten. Mit der Dienstbarkeit wird das Recht, die Anlage auf einem fremden Immobiliendach zu betreiben, im Grundbuch abgesichert. Diese gilt auch bei einer Veräußerung der Immobilie.  

Ablauf Dachflächenverpachtung Schritt für Schritt: So verpachtet man eine Dachfläche

Doch wie läuft der Prozess einer Dachvermietung ab und wie lange dauert er? In unserer Übersicht zeigen wir die wichtigsten Punkte auf einen Blick - hier die Schritt für Schritt Anleitung zur Dachverpachtung für Photovoltaik: 

‍Schritt 1: Vorplanung der Pachtung einer Dachfläche für ein PV-Projekt - was muss ich beachten beim Dach verpachten? 

Der Ablauf beginnt mit einer sogenannten Vorplanung, bei der wir prüfen, wie viel grüner Strom auf Ihrem Gewerbedach jährlich erzeugt werden kann. Die Leistung und Größe der Photovoltaikanlage hängen von verschiedenen Faktoren ab:

1. Dachgröße und -geometrie
Die verfügbare Dachfläche und ihre Form bestimmen, wie viele Solarmodule installiert werden können. Unregelmäßige Geometrien können die Planung komplexer machen.

2. Ausrichtung

Für Gewerbeimmobilien mit Flachdächern wird heute in der Regel eine Ost-West-Aufständerung genutzt. Durch die Stromproduktion in den Morgen- und Abendstunden erfolgt die Stromproduktion über den Tag verteilt und eignet sich besser für einen hohen Eigennutzungsgrad.

3. Verschattung
Bäume, Nachbargebäude oder Aufbauten auf dem Dach können Ertragseinbußen verursachen und sollten bei der Planung berücksichtigt werden.

4. Vorgaben des Netzbetreibers
Jeder Netzbetreiber hat technische und formale Anforderungen für den Anschluss einer PV-Anlage, die frühzeitig geklärt werden müssen.

5. Brandschutzvorgaben
Diese werden größtenteils von der Gebäudeversicherung vorgegeben. Nötig können Abstände zu RWAs (Rauch- und Wärmeabzugsanlagen), zur Attika und Brandschutzmauern sein, sodass die PV-Anlage sicher betrieben werden kann. Je nach Gebäudetyp gelten spezielle Vorschriften für Leitungsführung, Abstände und Brandschutzmaßnahmen.

6. Zustand des Dachs
Ein intaktes, dichtes Dach ist die Grundvoraussetzung für eine langlebige Solaranlage. Schäden sollten vorab behoben werden.

7. Statik
Das Dach muss die zusätzliche Last der Module und Montagesysteme sicher tragen können, was ein Statiker prüft.

8. Sanierungsbedarf
Steht in den nächsten Jahren eine Dachsanierung an, sollte diese vor der Installation erfolgen, um doppelte Arbeiten zu vermeiden. Bei einem Projekt mit hellgrün kann die Sanierung ganz oder teilweise durch eine abgezinste Einmalzahlung im Voraus finanziert werden, ohne dass der Immobilieneigentümer eigenes Kapital einbringen muss. 

9. Aufwand
Je nach Dachform, Höhe und Zugänglichkeit variiert der Montageaufwand und damit auch die Kosten. Diese schlagen sich auf die mögliche Pachtzahlung aus. 

10. Vorhandene Elektroinstallation
Eine geeignete und sichere Elektroinfrastruktur erleichtert den Anschluss der PV-Anlage und kann Kosten sparen.

11. Standort
Regionale Sonneneinstrahlung und klimatische Bedingungen beeinflussen den Jahresertrag erheblich.

12. Zeitpunkt
Genehmigungen, Lieferzeiten und Montagekapazitäten sollten in die Projektplanung einbezogen werden, um Verzögerungen zu vermeiden. Zudem hängt die EEG-Vergütung hiervon ab. 

13. Denkmalschutz
Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind oft zusätzliche Genehmigungen nötig und spezielle Lösungen für unauffällige Installationen gefragt.

14. Lokale Stromabnahme

Wir versuchen, möglichst viel des erzeugten Stroms lokal zur Verfügung zu stellen. Die lokale Stromabnahme wirkt sich in der Regel positiv auf die mögliche Pachtzahlung aus.

Mit Hilfe der Prüfung dieser Faktoren ermitteln wir, ob sich die Dachfläche zu vermieten lohnt.

Schritt 2: Individuelles Pachtangebot für die Dachvermietung 

Basierend auf den Ergebnissen der Vorplanung (wie Dachgröße, Ausrichtung, Verschattung, Statik und Zustand des Dachs) erstellen wir ein maßgeschneidertes Pachtangebot für die Verpachtung Ihrer Dachfläche für eine Photovoltaikanlage. Dabei berücksichtigen wir sowohl die technischen Möglichkeiten als auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, um den optimalen Pachtzins für Ihre Dachflächenverpachtung zu ermitteln. In das Angebot fließen Faktoren wie die erwartete Stromerzeugung durch die PV-Anlage, die Vertragslaufzeit, mögliche Indexierungen der Pacht und die aktuellen Marktpreise ein. So erhalten Sie eine transparente Kalkulation, die Ihnen zeigt, wie viel Sie durch die Vermietung der Dachfläche für Solarstrom langfristig verdienen können und das ganz ohne eigene Investitionskosten.

Schritt 3: Unterzeichnung eines Pachtvertrags für die Vermietung der Dachfläche & Eintragung der Dienstbarkeit ins Grundbuch 

Haben Sie sich dafür entschieden, Ihre Dachfläche an hellgrün für die Errichtung einer Solaranlage zu verpachten, ist es Zeit, einen Pachtvertrag zu unterzeichnen. Folgendes wird beispielsweise in diesem Vertrag geregelt: 

Haben wir uns in all diesen Punkten geeinigt, wird der entsprechende Vertrag für die Dachvermietung aufgesetzt und von beiden Parteien unterzeichnet. 

Dienstbarkeit

Um das Recht auf den Betrieb der Solaranlage über die Dauer des Pachtvertrags zu garantieren, wird von den Pächtern neben dem Pachtvertrag meist eine sogenannte Dienstbarkeit verlangt, mit der das Recht, auf dem Dach eine Solaranlage zu betreiben, im Grundbuch festgehalten wird. So ist das Nutzungsrecht auch bei einem etwaigen Verkauf der Immobilie garantiert.

Dienstbarkeit als Absicherung bei der Dachverpachtung
Die Dienstbarkeit sichert dem Pächter das Recht, die Photovoltaikanlage auf dem Gebäude zu errichten, zu betreiben und während der gesamten Vertragslaufzeit auf dem Dach zu belassen. Außerdem darf der Pächter das Grundstück betreten, um Wartungs- und Kontrollarbeiten an der Anlage durchzuführen.

In den meisten Fällen verlangen auch die finanzierenden Banken des Investors eine solche Grundbucheintragung (Abteilung II). Der Hintergrund: Ohne diesen Eintrag könnte ein neuer Eigentümer der Immobilie beim Verkauf den Rückbau der Anlage fordern. Die Dienstbarkeit stellt also sicher, dass die Photovoltaikanlage rechtlich abgesichert ist und auch bei einem Eigentümerwechsel auf dem Dach verbleiben darf.

Wichtig: Die Dienstbarkeit ist für die Finanzierbarkeit der Anlage von elementarer Bedeutung, da die Banken ohne die Dienstbarkeit keinen Kredit für die PV-Anlage vergeben. 

Mit der Dienstbarkeit wird verhindert, dass eine Einordnung der Dach-PV-Anlage als “wesentlicher Bestandteil” des Gebäudes stattfindet und die Anlage dadurch ihre Sonderrechtsfähigkeit verliert. Ob so eine Einordnung überhaupt möglich ist, hängt von der Bauweise und Funktion der Anlage ab. Eine Absicherung macht trotzdem in den meisten Fällen Sinn. 

Schritte für die Eintragung im Grundbuch:

1. Vereinbarung: Die beteiligten Parteien einigen sich über die Bedingungen der Dienstbarkeit und halten diese in einem Vertrag fest.
2. Notarielle Beurkundung: Der Vertrag über die Dienstbarkeit wird von einem Notar beurkundet, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und alle Parteien über die Konsequenzen aufgeklärt wurden. Für den Notar fallen Gebühren an.
3. Grundbucheintragung: Der beurkundete Vertrag wird vom Notar an das Grundbuchamt weitergeleitet. Die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch erfolgt durch das Grundbuchamt. 
4. Rechtswirksamkeit: Mit der Eintragung ins Grundbuch wird die Dienstbarkeit rechtswirksam. Der Pächter kann nun die Nutzung in Anspruch nehmen. 

Dienstbarkeit & Rangrücktritt bei der Dachflächenverpachtung

Wenn für eine Immobilie bereits eine Grundschuld eingetragen ist, zum Beispiel zugunsten der finanzierenden Bank des Eigentümers, steht diese im Grundbuch meist im ersten Rang. Damit die Photovoltaikanlage dennoch dauerhaft abgesichert ist, muss die Bank einem Rangrücktritt zustimmen. Das bedeutet, dass die Dienstbarkeit des Pächters im Rang vor der Grundschuld eingetragen wird und damit rechtlichen Vorrang erhält.

Zur Prüfung der bestehenden Einträge benötigt die Bank einen aktuellen Grundbuchauszug. Erst wenn der Rangrücktritt erfolgt ist, gilt die Dienstbarkeit als erstrangig gesichert. Das schafft für beide Seiten Planungssicherheit: Der Pächter weiß, dass die Anlage auch im Falle eines Verkaufs oder einer Zwangsversteigerung auf dem Dach verbleiben darf, und der Eigentümer profitiert von einer klar geregelten, rechtlich stabilen Vertragsgrundlage.

Für viele Immobilienbesitzer stellt die Dienstbarkeit eine Hürde für die Dachflächenverpachtung dar. Warum man sich aber davon nicht abschrecken lassen sollte, erklären wir hier:

Einschränkungen bei der Dachnutzung
👉 Umbauten am Dach bleiben weiterhin möglich, solange der Betrieb der PV-Anlage nicht beeinträchtigt wird. Meist betrifft das nur den Teil des Dachs, auf dem die Anlage installiert ist. Der restliche Bereich kann wie gewohnt genutzt werden. Nur wenn geplante Arbeiten direkt diesen Anlagenbereich betreffen, ist eine Abstimmung mit dem Pächter erforderlich , was erfahrungsgemäß jedoch selten zu Problemen führt.

Mögliche Grundsteuererhöhung
👉 Eine Dienstbarkeit kann in Einzelfällen den Grundstückswert leicht erhöhen. In Relation zu den regelmäßigen Pachteinnahmen sind diese Kosten aber vernachlässigbar, die Verpachtung bleibt wirtschaftlich hoch attraktiv.

Behinderung eines Immobilienverkaufs
👉 Manche Eigentümer fürchten, dass ein eingetragener Vertrag den Verkauf erschwert. Tatsächlich kann er die Immobilie sogar attraktiver machen: Käufer übernehmen eine bereits laufende Einnahmequelle mit einer gesicherten Pachtzahlung.

Gestärkte Rechte des Anlagenbetreibers
👉 Ja, der Betreiber erhält bestimmte Nutzungsrechte. Diese sind aber notwendig, um die Anlage zu warten und die Stromproduktion sicherzustellen. Für den Eigentümer entstehen daraus keine zusätzlichen Kosten oder Pflichten.

Schritt 4: Dachevaluation und Planung der PV-Anlage, die auf der verpachteten Dachfläche entsteht

Was beurteilen wir bei der Evaluation von Statik und Dachzustand? Bei der Statikprüfung wird sichergestellt, dass die Tragfähigkeit des Daches gewährleistet ist und durch die zusätzliche Last einer Solaranlage keine Schäden entstehen. Nur dann kommt die Dachflächenverpachtung für Photovoltaik in Frage. Der Prozess läuft wie folgt ab:

• Das Dach wird von einer Fachkraft besichtigt, die Maße nimmt und eine Dokumentation der Dachkonstruktion erstellt
• Anhand dieser Daten sowie existierender Statikunterlagen des Gebäudes (z.B. Positionspläne) wird die Tragfähigkeit unter Berücksichtigung von Wind- und Schneelasten berechnet 
• Anschließend werden Empfehlungen zur Umsetzung des Projektes und für eventuelle Verstärkungsmaßnahmen ausgestellt
• Für Versicherungen oder eventuelle Förderanträge kann ein schriftlicher Nachweis der Ergebnisse ausgestellt werden. 

Schritt 5: Installation der PV-Anlage auf der gepachteten Dachfläche 

Sind die Schritte 1 bis 4 erfolgreich abgeschlossen, um die Dachfläche verpachten zu können, steht der Installation der PV-Anlage nichts mehr im Wege. Um die Montage, die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften, die Einholung von Genehmigungen, Anmeldung und mehr kümmert sich natürlich ausschließlich der Pächter. Für den Immobilieneigentümer (Verpächter) entsteht hier kein Mehraufwand. Wer mehr über den Ablauf dieses Prozesses erfahren möchte, kann in unserem Magazin “Was muss beim Bau einer Solaranlage beachtet werden?” weiterlesen. 

Schritt 6: Betrieb der Photovoltaikanlage während der Dachflächenverpachtung und Pachtzahlung 

Nach abgeschlossener Montage und erfolgreichem Netzanschluss kann die Anlage nun in Betrieb genommen werden. Der erzeugte Strom kann entweder von Mieter*innen der Immobilie abgenommen oder ins Netz eingespeist werden. Die Verantwortung für den reibungslosen Betrieb sowie die Wartung und eventuelle Reinigung der Solarmodule liegt ebenfalls bei den Pächtern. Immobilienbesitzer können sich hier zurücklehnen und von den jährlichen Pachtzahlungen profitieren. 

Welche Stolperfallen gibt es bei der Vermietung gewerblicher Dachflächen? Hier unsere Tipps für eine reibungslose Dachverpachtung: 

Worauf bei Verträgen für die Dachverpachtung achten (Laufzeit, Kündigungsfristen, Indexierung der Pacht)Ein klar formulierter Pachtvertrag für die Dachfläche ist das Fundament einer erfolgreichen Zusammenarbeit. Achten Sie besonders auf eine angemessene Vertragslaufzeit, die im Photovoltaikbereich oft zwischen 20 und 30 Jahren liegt. Klären Sie im Vorfeld, welche Kündigungsfristen gelten und ob eine vorzeitige Beendigung möglich ist. Auch eine Indexierung der Pacht (also eine Anpassung an die Inflation)sollte vertraglich geregelt werden, um den Wert der Einnahmen langfristig zu sichern.

Rechte & Pflichten von Verpächter und Pächter bei der Vermietung von Dachfläche
Damit es im laufenden Betrieb keine bösen Überraschungen gibt, sollten alle Rechte und Pflichten eindeutig festgehalten werden. Dazu gehören unter anderem die Verantwortlichkeiten für Wartung, Versicherung und eventuelle Reparaturen. Ebenso wichtig ist, festzulegen, wie mit baulichen Veränderungen oder Zugangsrechten zum Dach umgegangen wird. Eine klare Regelung sorgt für Transparenz und verhindert Konflikte.

Welche rechtlichen und steuerlichen Aspekte gilt es bei der Verpachtung von Dachflächen für Solaranlagen zu beachten? 

Eigentumsverhältnisse und Grundbucheintrag
Vor Vertragsabschluss muss eindeutig geklärt sein, wem das Dach gehört und ob gegebenenfalls weitere Eigentümer oder Miteigentümer zustimmen müssen. Bei langfristigen Pachtverträgen kann ein Grundbucheintrag sinnvoll oder sogar erforderlich sein, um die Rechte des Pächters abzusichern.

Einkommenssteuer auf Pachteinnahmen durch Dachverpachtung für Photovoltaik 

Die Pachteinnahmen gelten in der Regel als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und sind einkommensteuerpflichtig. Es empfiehlt sich, frühzeitig einen Steuerberater einzubinden, um die steuerlichen Pflichten korrekt zu erfüllen und mögliche Gestaltungsspielräume (etwa im Hinblick auf Freibeträge) optimal zu nutzen.

Referenzprojekt & Erfahrungsbericht: Was unser größter Kunde über die Verpachtung von Dachflächen an hellgrün sagt 

Checkliste: Auf einen Blick - was muss ich beim Dachfläche verpachten beachten? 

Sie möchten Ihre Dachfläche verpachten für den Betrieb einer Photovoltaik Anlage? Es gibt einige Punkte zu beachten, die wir hier in einer praktischen Checkliste für eine erfolgreiche Dachflächenverpachtung zusammengefasst haben. So profitieren Sie optimal mit langfristigen Pachteinnahmen durch die Dachfächenvermietung! 

Welche Vor- und Nachteile bietet die Vermietung von Dachflächen? Verdienen Sie Geld indem Sie Ihre Dachfläche vermieten für den Betrieb einer Photovoltaik Anlage 

Die Verpachtung gewerblicher Dachflächen für den Bau von Solaranlagen bietet Vorteile für alle beteiligten:

Immobilienbesitzer können durch die Dachflächenverpachtung für PV den Wert ihres Gebäudes ohne eigenes Investment steigern und profitieren von attraktiveren Immobilien für Mieter, da diese den günstigen Solarstrom vom eigenen Dach abnehmen können. Oftmals können dadurch höhere Kaltmieten erzielt werden. 

Durch die Solaranlage wird zudem die Zukunftsfähigkeit der Immobilie gesichert, da die “Stranded-Asset-Gefahr”, bei der umweltschädliche Gebäude aufgrund schlechter Energieeffizienzklassen werder neu vermietet noch verkauft werden können, sinkt. Weiter profitieren Besitzer von großzügigen Pachteinnahmen und zusätzlichem Dachschutz durch die Module. 

Zudem hat die Solaranlage durch das Reduzieren von CO2-Emissionen einen positiven Einfluss auf unser Klima und die Umwelt. Die Energiewende ist ein gigantischer Faktor im Kampf gegen den Klimawandel und jede PV-Anlage ist ein Schritt in die richtige Richtung. 

Hier alle Vorteile der Dachflächenverpachtung für den Betrieb einer Photovoltaik-Anlage im Überblick: 

Dachfläche verpachten: Was spricht dagegen? 

Es können natürlich auch Argumente gegen die Verpachtung von Dachflächen angebracht werden. Dazu zählen beispielsweise lange Vertragslaufzeiten von bis zu 30 Jahren sowie eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten der Dachfläche für andere Zwecke. 

Natürlich gibt es bei der Dachflächenverpachtung einige Aspekte, die auf den ersten Blick kritisch wirken können. Bei genauer Betrachtung relativieren sich diese jedoch in der Praxis:

• Lange Vertragslaufzeiten sichern die Wirtschaftlichkeit der Anlage und garantieren Ihnen als Verpächter verlässliche Einnahmen über Jahrzehnte.
  
  
• Keine Unabhängigkeit vom Strommarkt bedeutet nicht, dass Sie benachteiligt sind: Sie profitieren von festen Pachteinnahmen, während der Pächter das Strompreisrisiko trägt.
  
  
• Eingeschränkte Dachnutzung betrifft in der Regel nur größere Umbauten. Für den normalen Gebäudebetrieb entstehen keine Einschränkungen.
  
  
• Wertsteigerung bei eigener Anlage ist korrekt, allerdings müsste dafür der Eigentümer selbst eine sechsstellige Investition tätigen. Durch die Verpachtung entstehen dieselben Vorteile (Wertsteigerung, ESG, Klimaschutz), aber ohne eigenes Risiko.
  
  
• Solarstrom muss trotzdem eingekauft werden: Stimmt, da die Anlage dem Pächter gehört. Für die meisten Eigentümer ist es jedoch uninteressant, selbst Strom zu produzieren, da sie durch die Pacht bereits eine sichere Einnahmequelle haben.

Die vermeintlichen Nachteile sind in der Praxis selten echte Hindernisse, sondern vielmehr sind sie Teil der klaren Rollenverteilung zwischen Eigentümer und Pächter, die Ihnen langfristige Sicherheit und Einnahmen ohne Risiko ermöglicht.

Wer unkompliziert, risikofrei und nachhaltig Einnahmen erzielen möchte, findet in der Dachverpachtung mit hellgrün eine ideale Lösung, besonders für große gewerbliche Dachflächen. Unsere Erfahrung zeigt: Viele Eigentümer unterschätzen das Potenzial ihrer Dächer. Dabei kann Ihre ungenutzte Fläche nicht nur zur Energiewende beitragen, sondern auch zu einem stabilen Zusatzeinkommen führen.

Wir helfen Ihnen, das Beste aus Ihrer Dachfläche herauszuholen und von Pachteinnahmen zu profitieren!

Lassen Sie jetzt kostenlos prüfen, ob Ihre Dachfläche für eine Verpachtung für den Betrieb einer Photovoltaikanlage geeignet ist und erfahren Sie, wie viel Sie durch eine Verpachtung mit hellgrün verdienen können.

Nehmen Sie jetzt hier mit uns Kontakt auf und fordern Sie Ihre Dachflächenanalyse an.