Warum Banken nur noch grüne Immobilien finanzieren – und was das für Bauherren bedeutet

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Nachhaltigkeit ist nicht länger ein "Nice-to-have", sondern ein Finanzierungskriterium. Banken vergeben heute kaum noch Kredite für Immobilienprojekte, die nicht nachweislich ökologischen und sozialen Standards entsprechen. Die Ära der Sustainable Finance hat begonnen und bietet große Chancen für Investoren, Bauträger und Immobilienbesitzer.

“ESG ist nicht länger eine nette Option, sondern ein absolutes Muss. Die Kunden verlangen es, die Investoren fordern es, die Regulierungsbehörden machen es zum Gesetz, die Gesellschaft macht Druck.” - Stefan Schrauf, EMEA Operations Lead bei PwC Deutschland

Höchste Zeit für alle, die ein Gebäude planen, dabei Umweltaspekte im Blick zu behalten und auf moderne, grüne Lösungen zu setzen! 

Was für Finanzierungs- und Förderungsmöglichkeiten es gibt, warum sie sich für alle Beteiligten lohnen, welche Auflagen dafür erfüllt werden müssen und wie diese am einfachsten umsetzbar sind, erfahren Sie hier. 

Was bedeutet „Sustainable Finance“ konkret?

In der nachhaltigen Finanzwirtschaft werden Umwelt-, Sozial- und Unternehmensführungsaspekte (ESG-Kriterien) in Finanzentscheidungen berücksichtigt. Dadurch soll sichergestellt werden, dass Kapital in Projekte fließt, die langfristig einen positiven Einfluss auf Umwelt- und Gesellschaftskriterien haben. 

Besonders im Bauwesen sind diese Aspekte relevant, denn 50 % aller natürlichen Ressourcen werden dafür verwendet und zudem entstehen 60 % der weltweiten Abfälle und 40 % der Treibhausgase bei der Gebäudeherstellung und -nutzung. Gewerbeimmobilien machen in Deutschland 12 % aller Gebäude aus und verbrauchen dabei allerdings 40 % des Gebäude-Gesamtenergiebedarfs. 

Beispiele für “Sustainable Finance” sind etwa 

• Green Bonds
• Impact Investing
• Sustainable Funds 
• Nachhaltigkeitskriterien in der Kreditvergabe
• Förderbanken und GLS-Bank

Die Veränderungen im Bankwesen zeigen eindeutig die Relevanz nachhaltiger Finanzwirtschaft. Denn es geht bei der Kreditvergabe nicht mehr nur um Rentabilität, Sicherheit und Liquidität, sondern auch um die Nachhaltigkeitswirkung:

1. ESG-Kriterien gelten für Banken als Risikoparameter, da umweltschädliche Projekte durch CO₂-Abgaben oder das Nichterfüllen gesetzlicher Auflagen kreditgefährdend sind.
2. Die EU-Taxonomie legt fest, dass Banken offenlegen müssen, ob sie in nachhaltige Projekte investieren. Sie integrieren Umweltrisiken und “Transition Risks” (die durch zukünftige Gesetzesänderungen entstehen können) in Risikomanagementsysteme.
3. Die Geschäftsmodelle von Banken ändern sich zu Gunsten der Umwelt durch neue Produktlinien wie Greenbonds, das Ausschließen von Kohle- und Gasprojekten und den Aufbau von Nachhaltigkeitsabteilungen.

Sustainable Finance bedeutet also, dass Banken neben wirtschaftlicher Verantwortung nun auch ökologische und soziale Verantwortung tragen. 

ESG-Kriterien als Schlüssel zur Kreditvergabe

Die drei ESG-Kriterien steht für:

• Environmental (Umweltaspekte wie z.B. CO₂-Bilanz und Energieeffizienz)
• Social (Soziales wie z.B. Barrierefreiheit und Mieterstruktur)
• Governance (Aspekte der Unternehmensführung wie z. B. Compliance, Transparenz)

Aufgrund des hohen Energieverbrauchs ist das Bauwesen ein besonders relevanter Bereich für den Umweltschutz und bietet viel Potenzial für nachhaltige Energien. Die ESG-Kriterien sind eine große Unterstützung dabei, unter anderem die Nachhaltigkeit von Gebäuden und Unternehmen messbar zu machen. 

Wer mehr über die ESG-Kriterien und andere Nachhaltigkeitszertifikate für Gebäude und Unternehmen erfahren möchte, kann sich in unserem Magazinartikel “Wer seinen Nachhaltigketisscore verbessern will, baut am besten (auf) Solaranlagen” ausführlich darüber informieren. 

ESG-Kriterien sind also der neue Maßstab für Finanzierungen und gewinnen immer mehr an Bedeutung. Wer als Kreditnehmer keine ESG-Strategie vorlegen kann, wird zunehmend als finanzielles Risiko eingestuft – mit direkten Folgen für Zinsen, Genehmigungen und Finanzierungshöhen. Um also bei Banken, Investoren oder Förderbanken zu punkten, müssen Immobilienprojekte heute auf ESG-konforme Planung setzen. 

Dies hat verschiedene Ursachen sowie einige Vorteile für Banken, Investoren und Mieter, die in den kommenden Abschnitten ausführlich beleuchtet werden.

Finanzierungsarten: Grüne Kredite, Fördermittel und Co.

Die unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten lassen sich grob in drei Kategorien einteilen: 

1. Kreditbasierte Finanzierungen, die auf klassischen Bankdarlehen basieren, sich allerdings durch die Integration von ESG-Kriterien abheben (z.B. Grüne Kredite und ESG-Linked Loans)
2. Kapitalmarktbasierte Investments durch Anleihen oder Fonds (z.B. Green Bonds und Impact Investing)
3. Fondsbasierte Anlageformen, bei denen Kapital für nachhaltige Projekte gebündelt wird (z.B. Sustainable Funds und SHC-Fonds) 

Kreditbasierte Finanzierungen

Mit “Grünen Kredite” (oder “Green Loans”) profitieren Kreditnehmern direkt durch niedrigere Kreditkosten von Ihren Investitionen in nachhaltige Performance. Dieses Finanzierungsmittel muss nachweislich “grün” sein und ist somit abhängig von den ESG-Zielen des Unternehmens, bei denen unter anderem die Verringerung von CO₂-Emissionen und eingesparte kWh berücksichtigt werden. 

Beispielsweise wird ein KfW-Effizienzhaus 40 (nur 40% der Energie eines Referenzgebäudes werden benötigt) über einen Green Loan mit vergünstigtem Zinssatz finanziert. 

‍ESG-Linked Loans, auch “Positive Incentive Loan” oder “Sustainablility-linked Loan” genannt, sind eine Kreditart, bei der die Konditionen an das Erreichen bestimmter Nachhaltigkeits- bzw. ESG-Ziele gekoppelt ist. Anders als bei einem Green Loan können die Mittel für einen beliebigen Zweck genutzt werden. Werden die ESG-Ziele allerdings nicht erreicht, wird der Kredit teurer. 

Eine wichtige Rolle spielen hier die sogenannten “Key Performance Indicators” (KPIs) wie CO₂-Reduktion, Gender Diversity und Energieverbrauch. Die Überprüfung der KPIs ist allerdings mit Kosten verbunden, die sich laut Dr. Olaf Schween, dem Leiter Corporate Finance Advisory bei der Landesband Baden-Württemberg (LBBW) nur rechnen, wenn ein gewisses Volumen an nachhaltigen Investitionen oder Finanzierungen vorhanden ist. 

Kapitalmarktbasierte Investments

Unter “Green Bonds”, dem wohl bekanntesten Instrument grüner Finanzierungen, versteht man Anleihen, deren Erlöse ausschließlich für nachhaltige Projekte verwendet werden. Diese werden meist von Staaten, Banken oder Großunternehmern herausgegeben.

Basierend auf Marktstandards wie den “Green Bond Principles” oder “International Capital Markets Association” (ICMA) hat sich etabliert, dass diese Mittel ausschließlich für nachhaltige Projekte verwendet werden dürfen. Ein gesetzliches Regelwerk existiert noch nicht.

Um zu prüfen, ob diese Standards eingehalten werden, erstellen Nachhaltigkeitsagenturen eine “Second Party Opinion” (SPO) und fassen die Ergebnisse in einem Gutachten zusammen. Ein EU-Standard ist bereits in Arbeit. 

Wer “Impact Investing” betreibt, legt Wert darauf, dass die Anlagestrategie neben finanziellen Vorteilen auch eine positive Wirkung auf Umwelt und Gesellschaft hat. Im Vergleich zu ESG-Investitionen wird eine aktive Veränderung und Wirkung angestrebt, die basierend auf den “Sustainable Development Goals" (SDGs) gemessen und evaluiert wird. 

Zu den 17 SDGs gehören zum Beispiel “Maßnahmen zum Klimaschutz” (SDG 13), Hochwertige Bildung (4) oder “Nachhaltige Städte und Gemeinden (SDG 11) und darauf basierend zählen zu den Wirkungen unter anderem die Förderung von Inklusion, Gesundheits- und Bildungsprojekten, erneuerbarer Energie und Biodiversität. 

Anleger werden hier vielseitige Investitionsmöglichkeiten geboten, zum Beispiel durch Beteiligungen, Mikrofinanzfonds oder Green Bonds. Ein Beispiel wäre die Beteiligung an einem Start-up, das mit recycelten Baustoffen CO₂-negative Häuser produziert.

‍Fondsbasierte Anlageformen

Fondsbasierte Anlageformen bündeln Kapital von Algerien für nachhaltige Projekte.

Unter “Sustainable Funds” versteht man Fonds, die gezielt in Unternehmen mit hohem ESG-Rating investieren, oftmals breit gestreut über Länder und Branchen. Es werden zwei verschiedene Typen unterschieden:

1. ESG-Investmentfonds: Hierbei handelt es sich um klassische Investmentfonds, bei denen ESG-Kriterien und gewisse Ausschlusskriterien wie Rüstungs- oder Kohleunternehmen berücksichtigt werden.
2. Artikel-8/9-Fonds gemäß EU-Offenlegungsverordnung (SFDR): Artikel-8-Fonds fördern soziale oder ökologische Merkmale, während Artikel-9-Fonds explizit ein nachhaltiges Investitionsziel verfolgen und als die strengsten und transparentesten nachhaltigen Fonds am Markt gelten. 

Spezielle nachhaltige Fonds, die in mittelständische, ESG-Konforme Unternehmen (sogenannte “Hidden Champions”) investieren, werden als “SHC-Fonds” (Sustainable Hidden Champions Equity Fonds) bezeichnet. Hier liegt der Fokus auch Beteiligungskapital (Equity) und nicht auf Krediten. Wert wird auf hohe ESG-Standards in unbekannten, aber stark wachsenden Unternehmen gelegt. 

Weitere nachhaltige Finanzierungsmöglichkeiten

Auch KfW-Förderkredite, BAFA-Zuschüsse, Energie-Contracting, Mieterstrommodelle, Crowdinvesting und Nachhaltigkeitsleasing bieten weitere Möglichkeiten für die Finanzierung nachhaltiger Projekte. 

Förderbanken und staatliche Subventionen

Neben klassischen Bankkrediten bieten auch Förderbanken und spezialisierte Förderprogramme finanzielle Unterstützung bei nachhaltigen Bau- oder Sanierungsprojekten. Häufig erfolgt diese in Form von zinsvergünstigten Darlehen, Tilgungszuschüssen oder direkten Investitionshilfen.

1. KfW-Förderkredite

- KfW 261 Effizienzhausförderung

- Kredite mit Zinsvergünstigungen und Tilgungszuschüssen

- Meist an Energieeffizienzstandards (EH40/55) oder den QNG-Standard (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) gekoppelt 

2. BAFA-Zuschüsse 

- Für Einzelmaßnahmen wie Wärmetechnologien, Photovoltaik oder Dämmung

- Mit anderen Finanzierungsformen kombinierbar 

3. EU-Finanzierungsprogramme im Rahmen des Green Deal

KfW und BAFA sind klassisch staatlich subventioniert und einfach mit Green Loans oder ESG-Linked loans kombinierbar. Auch ethische Banken wie die GLS Bank oder UmweltBank bieten gezielt Kredite für nachhaltige Vorhaben an.

‍Energie-Contracting und Mieterstrommodelle

Wer seinen Gebäuden ohne Eigenkapital ein Makeover verschaffen möchte, sollte diese Finanzierungslösung in Betracht ziehen. Hier werden nachhaltige Anlagen, zum Beispiel Heizungen, Solaranlagen oder Batteriespeicher, von Dritten finanziert und betrieben. Durch die Sanierungen werden Energie, Strom und Wasser eingespart und damit auch oftmals Kosten auf Kundenseite. Auch ein Qualitätsgewinn wird durch die Modernisierung erzielt. 

‍Bürgerfinanzierung und Crowdfunding

Als wichtige Ergänzung zu Bankkrediten ist zudem die Finanzierung durch Crowdinvesting zu erwähnen, bei der Gemeinschaften (z.B. Nachbarschaften, Mieter oder Investoren) sich für die Projektentwicklung kleiner, dezentraler Energie- oder Immobilienprojekte zusammenschließen. 

‍Nachhaltigkeitsleasing

Das Leasing von Nachhaltigkeitstechnologien bietet viele Vorteile. Es sind keine hohen Investitionen nötig, die Kosten sind steuerlich absetzbar und oftmals können PV-Anlagen, Batteriespeicher und Gebäudetechnik mit Service erworben werden. 

‍Die genannten Finanzierungsarten und ihre Anwendungsbereiche finden Sie auf einen Blick in dieser Übersichtstabelle:

Vorteile nachhaltiger Immobilienfinanzierung

Nachhaltiges Bauen und Investieren bietet zahlreiche Vorteile für alle Beteiligten. Dazu zählen neben Umweltschutz und der Senkung von CO2-Emissionen auch ökonomische Nutzen wie reduzierte Betriebskosten, gesteigerte Immobilienwerte und der Zugang zu Fördermitteln.

Auch soziale Vorteile wie eine bessere Luftqualität in nachhaltigen Gebäuden, die Steigerung der Lebensqualität durch grüne Infrastruktur in Städten und die Schaffung von Arbeitsplätzen sind nicht zu vernachlässigen. 

Vorteile für Banken

Warum setzen Banken immer mehr auf die Finanzierung nachhaltiger Projekte? Dies hat mehrere Gründe: 

1. Mehr Nachhaltigkeitsrisiken bedeuten mehr Kreditausfallrisiken für die Banken. Durch die Förderung ESG-konformer Projekte minimieren Banken das Risiko, unter Kreditausfällen von umweltschädlichen Projekten bei künftigen Verschärfungen des gesetzlichen Umweltstandards zu leiden. Wird nur in umweltfreundliche Bauprojekte investiert, ist nicht mit einem Investitionsrückstau zu rechnen und die Immobilien lassen sich besser weiterverkaufen. 
2. Für viele Banken ist Umweltfreundlichkeit ein wichtiger Faktor für die eigene Reputation, denn Stakeholder fordern mehr Nachhaltigkeit.
3. Regulatorische Compliance: Die EU-Taxonomie verpflichtet Banken, ihre Geschäftsmodelle nachhaltiger zu gestalten und Finanzierungen nach ökologischen Merkmalen zu klassifizieren. Über ESG-Daten wird die Nachhaltigkeit des Portfolios überprüft. 
4. Möglichkeiten auf Neugeschäft: Banken können innovative, grüne Finanzprodukte entwickeln. 

Vorteile für Bauherren und Investoren

Doch nachhaltige Finanzierungen bieten nicht nur Vorteile für Banken, sondern auch für Bauherren und Investoren. Durch grüne Projekte und die damit einhergehende Umweltfreundlichkeit steigert sich das Ansehen von Unternehmen, was zu einer Reputationsstärkung führt.

Zudem können grüne Geschäftsmodelle mit besseren Kreditkonditionen, besseren Renditen, Bonuszahlungen und Zuschüssen rechnen. Bei diesen zukunftssicheren Projekten besteht keine Gefahr eines Investitionsrückstaus, es werden höhere Mieterträge erzählt und das Leerstandsrisiko von Gebäuden wird deutlich reduziert. Somit sinkt die “Stranded-Asset-Gefahr”, bei der umweltschädliche Gebäude aufgrund schlechter Energieeffizienzklassen werder neu vermietet, noch verkauft werden können.

Ein weiterer Vorteil der Steigerung der Energieeffizienz sind die dadurch sinkenden Energiekosten, die einen großen Anteil der Betriebskosten der Immobilie ausmachen. 

Vorteile für Mieter 

Auch für Mieter bieten grüne Immobilien einige Vorzüge. Die Energieersparnis durch hohe Energieeffizienz wirkt sich positiv auf die Mietkosten aus und die Umweltfreundlichkeit des Gebäudes sorgt für einen Reputationsgewinn. Auch die bereits erwähnten “sozialen” Vorteile wie bessere Luftqualität im Gebäude sind ein großes Plus und sorgen für mehr Komfort. 

‍Warum Nachhaltigkeit zur Pflicht wird – für Banken und Investoren

Nachhaltigkeit ist nicht mehr nur “nice to have”, sondern ein Pflichtprogramm sowohl für Banken, als auch für Investoren und Bauherren. 

Durch die EU-Taxonomie sind Banken heute gezwungen, offenzulegen, ob sie in nachhaltige Projekte investieren. Bei der Risikoprüfung werden Klimakrisen wie Starkregen und Hitze eingerechnet und Projekte mit Umweltrisiko-Exposition bekommen schlechte Ratings. Auch sogenannte “Transition Risks”, zum Beispiel durch zukünftige Gesetzesänderungen zugunsten der Umwelt, werden einbezogen. 

Hier gelten die ESG-Kriterien als Risikoparameter, da umweltschädliche Projekte zum Beispiel durch CO₂-Abgaben oder gesetzliche Auflagen kreditgefährdend sein können.

Ein Ausblick in die Zukunft: Bis Mitte 2026 wird es in Deutschland einen genormten Bewertungsmaßstab von Immobilien im Nichtwohngebäude-Sektor geben. Die Gebäude, die nach diesem Ranking in den schlechtesten 16 % liegen, haben nur bis 2027 Zeit, ihre Energieeffizienz zu steigern. Der Immobilienwert sinkt abhängig von der Energieeffizienzklasse. 

Welche Nachhaltigkeitspraktiken gibt es?

Laut dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hat Deutschland es sich zum Ziel gesetzt, bis 2045 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu haben. Ihre Anforderung an nachhaltiges Bauen sind Klimaschonung, Energieeffizienz, Klimaneutralität, Erhalt der Biodiversität, Resourcenschonung und mehr.

Es gibt viele Möglichkeiten, ein Immobilienprojekt nachhaltiger zu gestalten. Dazu zählen nachhaltiges Baumaterial aus recycelten oder biologisch abbaubaren Materialien, effizientes Wasser- und Energiemanagement, Praktiken zur Wassereinsparung, die Nutzung erneuerbarer Energiequellen, eine nachhaltige Standortentwicklung und viele weitere Methoden.

Kritik, Risiken und Greenwashing

Natürlich gibt es auch bei grüner Finanzierung Herausforderungen. Durch bessere, nachhaltige Materialien und moderne Technologien können zum Beispiel höhere Baukosten entstehen. Demnach ist auch mit längeren Amortisationszeiten zu rechnen.

Zudem werden bei Einhaltung der ESG-Konformität oftmals die sozialen Aspekte vernachlässigt. Hier sollte darauf geachtet werden, dass positive Veränderung in allen drei Bereichen stattfindet. 

Die größte Herausforderung liegt allerdings in der fehlenden Transparenz und Greenwashing in der Branche. Oftmals ist es unklar, welche Kriterien ein Bauprojekt genau erfüllen muss, um als ESG-konform zu gelten.

Die Europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde (ESMA) plant Verbesserungen in diesem Bereich, sodass die EU-Taxonomie als einzige Bewertungsinstanz der Nachhaltigkeit werden soll und dadurch für eine flächendeckende Standardisierung gesorgt wird. Zudem sollen alle Finanzprodukte Nachhaltigkeitsinformationen offenlegen, um die Transparenz für Anleger zu erhöhen.

Der nachhaltige Wandel beginnt mit der Finanzierung

Die Veränderungen in der Bau- und Immobilienbranche sind kein vorübergehender Trend, sondern eine direkte Antwort auf die hohen CO₂-Emissionen, den enormen Energieverbrauch und die intensive Nutzung natürlicher Ressourcen. Gerade deshalb spielt Sustainable Finance eine zentrale Rolle für die erfolgreiche Klimawende.

Die Bedeutung von ESG-Kriterien wächst sowohl bei Banken als auch bei Investoren kontinuierlich. Nachhaltige Bauprojekte und grüne Investments gewinnen spürbar an Dynamik. Wer heute schon auf zukunftsfähige Finanzierung setzt, sichert sich nicht nur Wettbewerbsvorteile, sondern leistet auch einen aktiven Beitrag zu einer lebenswerten Zukunft.

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